二胎房貸不動產融資

二胎房貸，正式名稱是「房屋二順位抵押貸款」。您的房子在買的時候通常已經向銀行辦了第一順位房貸，隨著房價上漲與本金逐年攤還，房屋市值和貸款餘額之間會出現一段「剩餘價值」。二胎房貸就是用這段剩餘價值，再設定一個第二順位的抵押權來借款，原本的銀行房貸完全不動、照常繳。

舉個實際的例子：房屋目前市值 1,200 萬，銀行一胎房貸剩 700 萬未還。若二胎核貸成數以市值八成計算，可貸空間就是 1,200 萬 × 80% － 700 萬 ＝ 260 萬。這 260 萬不需要賣房、不需要轉貸，設定完成後直接撥款到您的帳戶。

很多屋主以為要跟原銀行申請增貸才能拿到資金，但銀行增貸要重跑聯徵、看負債比、看收入證明，有信用卡循環、保人紀錄或自營商收入不好舉證的人，常常卡在審核就過不了。二胎房貸走的是另一條路：核貸看的是房子，不是薪轉。

手上有房想拿資金，常見的三條路是：原銀行增貸、轉貸到別家銀行順便增貸、以及二胎房貸。三者沒有絕對好壞，差別在條件與時間：

簡單判斷：收入證明齊全、信用乾淨、時間等得起，先試銀行增貸；銀行退件、負債比過高、或一週內就要用錢，二胎房貸是務實的解法。金五吉的顧問會誠實告訴您哪條路划算——如果您的條件銀行做得起來，我們會直接建議您走銀行。

二胎房貸利率比銀行一胎高，這是二順位債權風險結構的必然，任何跟您說「二胎利率跟銀行一樣低」的業者都值得警惕。申辦前請確認三件事：

• 契約載明年利率，且不超過民法第 205 條的 16% 上限。有些不肖業者用「月息幾分」混淆，換算年利率動輒 30% 以上，這是違法的。
• 撥款前不應支付任何費用。以「開辦費、保證金、疏通費」為名要求先匯款的，直接離開。
• 設定金額與借款金額的關係要問清楚。抵押權設定金額通常是借款額的 1.2 倍，屬正常擔保慣例，但契約上的借款本金必須是您實拿的金額。

金五吉在大安區忠孝東路有實體辦公室，歡迎當面對保，每一份契約都經地政士見證。我們相信把規則講清楚，才有長期的信任。