房貸增貸與轉貸完整指南:什麼時候該增貸、轉貸,和二胎怎麼選

還不確定自己適不適合增貸、現在是不是好時機?可以先讀增貸的總覽判斷:房屋增貸的時機與評估:什麼情況適合增貸。

增貸、轉貸、二胎差在哪

增貸與轉貸都要重新審核你的聯徵、收入、負債比，利率較低但門檻高、速度慢，信用瑕疵或收入難證明容易卡關;二胎看房不看聯徵、門檻寬、最快約三天，利率較高但不逾16%。簡單說:增貸轉貸是「條件好但要過得了」,二胎是「快、寬、務實補位」。

什麼時候該增貸或轉貸

房子明顯增值、或第一胎已還一段本金、且信用收入條件能通過審核、又不趕時間——優先評估增貸(向原行加貸)或轉貸(整筆搬到低利的一家)。想降低現有房貸利率，轉貸最直接;想把增值部分活化出來，增貸較適合。

要算清楚綁約與總成本

轉貸雖可能換到低利，但要留意原貸款的綁約與違約金、以及轉貸的相關費用，把這些成本扣掉後確認整體仍划算才值得。增貸則要看重審能否通過、以及增貸後月付負擔。無論哪個，把年利率與費用一起算成年化總成本再比較。

過不了增貸轉貸，二胎是務實補位

若房子沒明顯增值、信用收入不佳、或急用等不及重審，增貸轉貸容易卡關，這時看房不看聯徵的二胎就是務實選擇。也有人先用二胎應急、之後養好信用再轉回銀行。你的房子適合哪條路，可用實價行情估市值後個案評估。

三條路怎麼比:一個簡單的判斷步驟

面對增貸、轉貸、二胎三條路，可以照這個順序判斷:第一步，問自己信用與收入條件好不好、急不急。條件好又不急，往增貸或轉貸(利率低);條件有瑕疵或急用，往二胎(快、寬)。第二步，看你的目的。只是想降低現有房貸利率，轉貸最直接;想把房子增值或已還本金的部分變現，增貸或二胎都可以。第三步，把數字算出來比。用可貸空間試算看各路大概能動用多少，再用總成本比較把方案並排，別憑感覺決定。

轉貸的隱藏成本，逐項要看

轉貸最常見的誤區，是只看「新利率比舊的低」就衝，忽略了搬家的成本。轉貸要逐項算清楚:原貸款的綁約期與提前清償違約金(還在綁約期內提前清償可能要付一筆)、新貸款的設定規費、代辦費、帳管費等、以及重新鑑價、徵信的時間成本。把這些一次性成本加總，對照未來省下的利息，確認「省的利息 > 搬家的成本」,轉貸才真正划算。短期內就要再動用資金的人，尤其要把這筆帳算仔細。

增貸能加多少，看這兩件事

向原銀行增貸能加多少，主要看兩件事:一是房子的增值空間與已還本金——房子漲了、或一胎已還掉不少，才有額度可加;二是你通不通得過重新審核——增貸等於重跑一次徵信，聯徵、負債比、收入證明都要過。這也是為什麼有人房子明明增值了卻增貸不成:卡在重審那一關。如果增值空間有限、或重審過不了，看房不看聯徵的二胎往往是更實際的補位。想先抓房子大概還能動用多少，用可貸空間試算估個範圍再評估。

常見問題

問：增貸和二胎我該選哪個？

答：信用收入好、房子有增值、不趕時間，優先增貸(利率低);被退件、信用瑕疵或急用，選看房不看聯徵的二胎。過得了銀行優先銀行。

問：轉貸真的能省錢嗎？

答：可能，但要把原貸款綁約違約金與轉貸費用扣掉後，確認換到的低利整體仍划算才值得，別只看利率數字。

問：房子沒增值還能增貸嗎？

答：增貸看增值空間與重審結果，沒明顯增值或信用收入不佳時常難增貸。此時看剩餘價值、看房不看聯徵的二胎較務實。