房屋二胎 vs 銀行增貸，該選哪個？額度、利率、時間與門檻完整比較

增貸與二胎，本質差在哪

銀行增貸是在原本的房貸（一胎）架構下，向同一家銀行申請把貸款額度往上加，抵押權還是同一個順位。二胎則是在一胎之外，另外設定一個第二順位的抵押權來借款。一個是「把原本的洞挖大一點」，一個是「在旁邊再開一個洞」——順位不同，就決定了兩者所有條件的差異。

四個面向的完整比較

一、利率。增貸因為維持第一順位、風險低，利率貼近一般房貸，是所有房屋融資裡最便宜的。二胎是後順位，利率明顯較高。純比利率，增貸勝。

二、額度。增貸額度受銀行對你「信用與收入」的重新評估限制，就算房子增值不少，銀行未必願意放到滿。二胎主要看房子的剩餘價值（市值扣一胎），對房屋增值的反應更直接，常常能借到增貸擠不出來的空間。

三、審核時間與門檻。增貸等於重跑一次徵信：查聯徵、看收入、看負債比，時間長、門檻高，近期有信用瑕疵、負債比偏高、或收入證明不漂亮的，很容易卡關甚至被拒。二胎看房子重於看人，程序快、門檻寬，信用條件不完美也有機會過。

四、彈性。增貸綁在原房貸合約下，動用與還款相對制式。二胎在期間、還款方式（先息後本、隨借隨還）上通常更有彈性，適合短期週轉。

一張表看懂怎麼選

如果你信用良好、收入證明齊全、不趕時間、追求最低成本——先找原銀行問增貸，這是最省的路。如果你信用有瑕疵、負債比偏高、需要的額度銀行擠不出來、或時間很急——二胎是能真正解決問題的選項，代價是較高的利率，換來的是「拿得到、拿得快」。簡單說：增貸比的是成本，二胎比的是可行性與速度。

其實，兩者可以並用

很多人以為只能二選一，其實最聰明的做法常常是組合：能從銀行增貸的部分先用低利增貸拿滿，剩下的缺口再用二胎補。這樣整體加權利率比全部走二胎低，又能借到增貸單獨做不到的總額。前提是先算清楚你的房子在扣掉一胎後，市值到底還有多少空間，以及增貸能放多少、二胎需要補多少。

先算，再決定

不論走哪條路，第一步都是搞清楚你的房子現在值多少、一胎還剩多少、剩餘空間有多大。金五吉的試算器能先幫你估算可貸空間與各方案成本；需要時，我們會把增貸、二胎、附買回三種路徑的額度與總成本並排給你看，再透過 LINE 由專人協助你選出最適合的組合。合法二胎年利率依民法不逾 16%、撥款前不收費，看懂再簽。