房子貸款可以貸幾成？一胎、二胎成數一次看懂

這是二胎房貸的其中一個面向;想一次掌握二胎的利率、成數、流程、銀行與民間的差異與陷阱，請先讀二胎房貸完整指南。

成數怎麼計算

可貸金額的概念是「房屋市值 × 可貸成數」，若已有第一胎，二胎空間就是再扣掉第一胎餘額。舉例來說，房子市值乘上整體成數得到總可貸容量，扣掉一胎後的餘額，才是二胎能談的範圍。詳細邏輯可參考二胎能貸幾成與房屋估價怎麼進行。

哪些因素會影響成數

成數不是固定值，受幾個因素影響：地段與變現性（蛋黃區、交易熱絡的物件較有支撐）、屋齡與建物類型（電梯大樓、公寓、透天、套房、工業宅承作態度不同）、產權狀況（完整產權或持分）。地段好、變現性佳的房子成數通常較理想，老屋或特殊產權會保守一些。

為什麼金五吉能做到市值九成

同一間房子，銀行常用保守鑑價打折，能貸空間就縮水；金五吉以實價登錄與市場行情估值、不刻意打折，把房屋真實剩餘價值盡量釋放，因此整體可貸成數最高做到市值九成。想先抓大概，可用試算機或查你家路段的實價行情，再加 LINE 由專人免費精算。

一胎餘額要用「本金餘額」,別用設定金額

算二胎可動用空間時最常見的誤算，是把一胎餘額用錯數字。要用的是你目前實際還欠的本金餘額(開網銀或看對帳單上的數字),不是房屋謄本上的「設定金額」。謄本設定金額通常是原始貸款的約 1.2 倍(銀行多設定的擔保範圍),拿它來扣會嚴重低估你的剩餘空間、把能借的額度算小。舉例:市值 1,000 萬、整體成數抓九成是 900 萬總容量，若一胎本金餘額剩 400 萬，二胎空間約 500 萬;但若誤用謄本設定金額 600 萬來扣，就只剩 300 萬——差了 200 萬。用對數字，才估得準。

先自己抓個範圍，再讓專人精算

你可以在諮詢前先自己抓個概念:查你家路段的實價成交估市值、翻網銀抓一胎本金餘額，再用可貸空間試算輸入兩個數字，得到保守與樂觀的可貸區間。這樣諮詢時直接對數字，省掉來回。要提醒的是，試算抓的是方向，實際成數仍要看屋況、地段、產權與個案的正式估價——好變現的標的成數理想、老屋或特殊產權會保守些。先有範圍、再精算，心裡最有底。

常見問題

問：二胎最高可以貸到市價幾成？

答：金五吉以市價估值、成數最高做到市值約九成，再扣掉第一胎餘額為二胎可動用空間。實際依地段、屋況、產權與個案評估。

問：老房子成數會不會很低？

答：屋齡會影響成數，但地段佳、變現性好的老屋仍可能有不錯空間。放款方更看重是否容易變現，需個案評估。

問：怎麼知道我家能貸幾成？

答：可先查路段實價行情與用試算機抓方向，再由專人依實際屋況免費精算，個案可加 LINE 評估。