房屋附買回是什麼？和二胎、售後回租差在哪？契約重點一次看懂

房屋附買回是民間不動產融資裡資金規模最大、也最需要看懂契約的工具。一句話說明：把房子賣出去換一筆大錢，約定期限內有權用約定價格買回來，期間繼續住。

運作結構

附買回契約由三個部分組成：買賣（房屋以議定價格移轉給資方，您取得價金）、買回權（契約載明您在一至三年期限內，得以約定價格買回產權）、租賃（期間您原屋續住，支付使用費）。三份約定同時簽署、互相勾稽，缺一不可。

和二胎房貸的差別

二胎是借款：產權還是您的，資方只是設定抵押權，可動用的資金上限是「市值扣掉一胎」的剩餘價值。附買回是買賣：產權暫時移轉，動用的是房屋完整價值，資金規模大得多，且因為不是放款、不看聯徵，任何信用狀態都能做。代價是產權暫時不在您名下——所以原則永遠是：辦得了二胎就辦二胎，二胎不夠用才考慮附買回。

和售後回租的差別

售後回租（sale and leaseback）只有「賣＋租」兩段，沒有買回權——房子賣了就是賣了，只是可以繼續租住。附買回多了關鍵的第三段：您保留把房子拿回來的權利。市場上兩個詞常被混用，判斷標準只有一個：契約裡有沒有白紙黑字的買回條款。想保房子的人，簽的必須是附買回。

契約六大檢查點

1. 買回價格：簽約當下就要載明固定金額，「到時候再議」等於沒有買回權。
2. 買回期限與方式：期限內任何時點可買回（不是只有到期日當天），行使方式（書面通知期限）要明確。
3. 使用費：金額固定入約。換算年化後如果高得離譜，這其實是變相高利，直接換一家。
4. 居住保障：租賃關係入約，期間資方不得將房屋再出售或設定給第三人（或至少約定移轉不破買回權與租賃）。
5. 到期未買回的結算：不是房子直接歸資方。差額結算規則（市價與債務的差額如何返還）必須事先載明。
6. 提前買回：隨時可行、費用算到買回日止、無違約金，這三點都要有。

什麼人適合、什麼人不該碰

適合：法拍程序在走、需要一次清償大額債務、企業需要千萬級週轉、信用重建期借不到任何錢的人。不該碰：其實辦得了二胎的人（成本更低）、資金缺口是長期性入不敷出的人（一年後買不回來的機率太高）。誠實的業者會幫您做這個判斷——金五吉的評估如果發現二胎走得通，會直接請您去辦二胎。